Города возможностей: где есть потенциал роста цен на жильё?

Аналитики «Циана», цифровой платформы операций с недвижимостью, и hh.ru сравнили динамику доходов населения и цен на вторичном рынке крупных российских городов и выяснили, где есть потенциал роста цен на жильё.

За последний год цена квадратного метра на вторичном рынке крупных российских городов по данным Циана увеличилась в среднем на 9%. Средний размер заработной платы по данным hh.ru за тот же период вырос на 16%. Т.е. квартиры подорожали не так сильно, как выросли доходы.

Все города были разделены на 4 группы в зависимости от динамики заработной платы и цен на вторичном рынке.

В первой группе оказались города, где и зарплаты, и цены за последний год увеличились сильнее, чем в среднем по всем городам. В основном это локации с сравнительно низким уровнем заработной платы и цен на жильё (например, Воронеж, Смоленск и Тамбов), поэтому даже небольшие изменения в размере оплаты труда или стоимости жилья приводят к заметному процентному росту.

Во вторую группу попали города, где зарплаты за год выросли сильно, а цены на вторичном рынке либо подросли минимально, либо вовсе снизились. Например, Иваново, Липецк и Орел заняли 12 и 17-18 места по росту средней зарплаты среди всех анализируемых городов (+17-20%), но оказались в аутсайдерах по увеличению цен на рынке жилья (от 6% до 7% за год). В городах из этой группы сохраняется потенциал роста цен на жилье. Увеличение доходов населения ведёт к росту покупательной активности, в т.ч. и на рынке жилья, что в свою очередь в перспективе толкает цены вверх. Поэтому в ближайшее время здесь вероятен рост на вторичном рынке, особенно с учётом сравнительно низких актуальных цен в большинстве из этих городов (эффект “низкой базы” – увеличивать более низкие показатели проще) и небольшого выбора на рынке новостроек (отсутствует конкуренция между сегментами).

Третья группа, самая многочисленная, включает города, где рост зарплат оказался ниже среднего по выборке, тогда как цены на жильё выросли заметно. Эта группа неоднородна. С одной стороны, в неё вошли крупнейшие центры с развитым рынком жилья и высокими доходами населения — Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток, Хабаровск, Нижний Новгород. В таких городах потенциал роста цен сохраняется за счёт стабильно высокого спроса как со стороны местных жителей, так и со стороны приезжих из других регионов. С другой стороны, в группе присутствуют города с относительно невысокими доходами населения — Кострома, Киров, Саранск, Йошкар-Ола, Вологда, Барнаул, Курган, Ульяновск, Ярославль, — где вторичный рынок заметно подорожал прежде всего из-за низкой базы.

В четвёртую группу попали города, где и цены на жильё, и заработная плата за последний год изменились минимально. Здесь и те локации, где рост ограничен изначально высоким уровнем цен и доходов – Салехард, Южно-Сахалинск, Краснодар, Ростов-на-Дону, Тюмень, и те, где стагнация рынка обусловлена низкими доходами населения (которые, к тому же, увеличиваются медленно) – Элиста, Черкесск, Грозный, Томск, Омск.

«Потенциал роста цен на рынке жилья сохраняется в двух группах городов: 1. в крупнейших межрегиональных центрах с высокой численностью населения и развитыми рынками – в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Владивостоке, Хабаровске, Нижний Новгороде, а также 2. в локациях, где за последний год заметно увеличились доходы населения, но рынок пока что не успел отреагировать на этот рост – в Астрахани, Пскове, Абакане, Владикавказе, Майкопе, Иркутске, Уфе», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».